Immeuble saisi vendu avant le procès : la décision du 8 octobre 2026

Catégorie : Droit pénal

Par Maître Shalabi — publié le 2026-10-16

Le 8 octobre 2026, le Conseil constitutionnel a exclu la vente de l'immeuble saisi lorsque le propriétaire l'entretient et peut en payer les frais.

Un immeuble saisi au cours d'une enquête ou d'une instruction peut être vendu avant tout jugement, sur autorisation d'un juge, lorsque ses frais de conservation sont disproportionnés par rapport à sa valeur. Le Conseil constitutionnel a jugé ce mécanisme conforme à la Constitution par une décision n° 2026-1224 QPC du 8 octobre 2026, publiée au Journal officiel du 9 octobre 2026, mais il l'a assorti d'une réserve qui change la défense du propriétaire : la vente ne peut pas être autorisée lorsque celui-ci n'est pas défaillant dans l'entretien du bien et qu'il est capable d'en supporter les frais. La même décision admet que le premier président de la cour d'appel statue sans audience sur le recours formé contre l'autorisation de vendre, à condition qu'il vérifie, dans chaque affaire, qu'une audience n'est pas nécessaire.

Ce que le Conseil constitutionnel a jugé le 8 octobre 2026

Le Conseil constitutionnel a déclaré conformes à la Constitution, sous une réserve d'interprétation, les dispositions de l'article 706-152 du code de procédure pénale qui permettent à l'Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués, l'AGRASC, de vendre par anticipation un immeuble saisi. Il a également déclaré conforme le renvoi de cet article au recours devant le premier président de la cour d'appel, sans réserve. La question lui avait été transmise par la chambre criminelle de la Cour de cassation, dans un arrêt du 1er juillet 2026 (n° 26-81.326), à l'occasion d'une information judiciaire ouverte notamment du chef de complicité de blanchiment aggravé, dans laquelle le premier président de la cour d'appel d'Aix-en-Provence avait confirmé l'ordonnance du juge d'instruction autorisant la vente d'un bien saisi.

La Cour de cassation avait refusé de transmettre la première question, qui portait sur l'atteinte au droit de propriété, en la jugeant dépourvue de caractère sérieux, et transmis la seconde, qui portait sur l'absence d'audience, « en tant qu'elle porte sur l'article 706-152, alinéas 2 et 3 ». Le Conseil a examiné l'ensemble de ces alinéas, de sorte qu'il s'est prononcé sur les deux griefs : la privation de propriété et l'absence d'audience.

Quand un immeuble saisi peut-il être vendu avant le jugement ?

Un immeuble saisi peut être vendu avant le jugement lorsque trois conditions sont réunies, selon le deuxième alinéa de l'article 706-152 du code de procédure pénale dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-582 du 24 juin 2024. Il faut d'abord que les frais de conservation de l'immeuble saisi soient disproportionnés par rapport à sa valeur en l'état. Il faut ensuite une autorisation, donnée par le juge des libertés et de la détention sur requête du procureur de la République pendant l'enquête, ou par le juge d'instruction après avis du procureur pendant l'information. Il faut enfin que cette décision prenne la forme d'une ordonnance motivée, notifiée aux parties intéressées et aux tiers ayant des droits sur le bien.

La saisie elle-même procède de l'article 706-150 du même code, qui permet de saisir un immeuble dont la confiscation est prévue à titre de peine complémentaire par l'article 131-21 du code pénal. La vente anticipée n'est donc pas une confiscation : le Conseil le dit expressément, l'aliénation par l'agence « ne constitue pas une peine de confiscation prononcée à l'encontre du propriétaire », mais elle entraîne pour lui une privation de propriété au sens de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen.

Pour qui découvre ce mécanisme, le point essentiel tient en une phrase : l'immeuble saisi peut être vendu alors que son propriétaire n'a encore été ni jugé, ni condamné, et alors même qu'il sera peut-être relaxé.

La réserve : le propriétaire qui entretient son bien et peut en payer les frais

La réserve d'interprétation posée par le Conseil est le cœur de la décision. Les dispositions contestées « ne sauraient cependant être interprétées comme permettant d'autoriser l'aliénation par anticipation d'un immeuble saisi lorsque le propriétaire n'est pas défaillant dans l'entretien de ce bien et qu'il est capable de supporter la charge que représentent les frais de sa conservation » (paragraphe 11). C'est sous cette seule réserve que le Conseil juge que la vente répond à un motif de nécessité publique.

Le raisonnement qui y conduit éclaire la manière de s'en servir. Le Conseil retient que la vente vise à éviter la dépréciation du bien, que le caractère disproportionné des frais « est de nature à dissuader le propriétaire d'en supporter le coût », et que le législateur a voulu à la fois limiter les dépenses de l'agence et éviter qu'un immeuble maintenu sous main de justice ne se dégrade, au préjudice de l'État, du propriétaire et de ses créanciers. Lorsque le propriétaire entretient effectivement l'immeuble et assume les frais, aucune de ces justifications ne tient plus, et l'autorisation de vendre n'est plus permise.

Une réserve d'interprétation du Conseil constitutionnel s'impose à toutes les juridictions, en vertu du troisième alinéa de l'article 62 de la Constitution. Elle s'invoque donc directement devant le juge des libertés et de la détention ou le juge d'instruction saisi d'une requête en aliénation, puis devant le premier président de la cour d'appel saisi du recours, sans question préalable ni filtre.

Le recours devant le premier président de la cour d'appel

L'ordonnance qui autorise la vente d'un immeuble saisi peut être déférée au premier président de la cour d'appel, ou au conseiller qu'il désigne, dans les conditions des deux derniers alinéas de l'article 99 du code de procédure pénale. Ce texte, dans sa version en vigueur depuis le 26 juin 2024, prévoit une simple requête déposée au greffe du tribunal, dans le délai et selon les modalités du quatrième alinéa de l'article 186, c'est-à-dire dans les dix jours qui suivent la notification ou la signification de la décision, et il précise que « ce délai est suspensif ». Le tiers peut être entendu en ses observations, au même titre que les parties, mais il ne peut prétendre à la mise à sa disposition de la procédure.

L'audience n'est pas de droit, mais elle peut s'imposer

La Cour de cassation avait relevé, dans son arrêt de renvoi, que la loi n'a pas organisé la procédure devant le premier président et que l'article 99 ne peut s'interpréter comme garantissant aux parties et aux tiers, s'ils la demandent, le bénéfice d'une audience. Le Conseil en prend acte : l'organisation d'une audience est une garantie légale des droits de la défense et du droit à un procès équitable, mais l'absence d'audience obligatoire ne méconnaît pas ces droits, parce que le premier président se prononce au terme d'une procédure contradictoire où les parties et les tiers ayant des droits sur l'immeuble doivent avoir été mis à même de présenter des observations écrites, et parce qu'« il lui appartient, en fonction des circonstances propres à chaque espèce, de s'assurer qu'une audience n'est pas nécessaire pour garantir le caractère équitable de la procédure et les droits de la défense » (paragraphe 23).

La conséquence pratique est nette : la demande d'audience doit être formulée et motivée dans la requête elle-même, en exposant ce que l'écrit ne permet pas de faire valoir, par exemple l'état réel de l'immeuble, la réalité des travaux d'entretien ou la capacité du propriétaire à supporter les charges. Une ordonnance qui statue sans audience alors que ces éléments étaient discutés et appelaient une explication contradictoire s'expose à la critique sur ce fondement.

Que devient le prix de vente de l'immeuble saisi ?

Le prix de vente d'un immeuble saisi est consigné. Selon le dernier alinéa de l'article 706-152, en cas de non-lieu, de relaxe ou d'acquittement, ou lorsque la peine de confiscation n'est pas prononcée, ce produit est restitué au propriétaire s'il en fait la demande, sauf s'il résulte de la vente d'un bien ayant été l'instrument ou le produit, direct ou indirect, d'une infraction. Le Conseil y voit la garantie d'une indemnisation juste, puisque le prix correspond à la valeur du bien avant sa dépréciation, et admet que l'indemnité soit retenue à titre conservatoire, pendant la procédure, en vue du paiement des amendes ou de l'indemnisation des victimes.

Deux nuances doivent être dites. La restitution n'est pas automatique : elle suppose une demande. Et l'exception tenant à l'instrument ou au produit de l'infraction permet de conserver le prix même lorsque la confiscation n'a pas été prononcée, ce qui rend décisive, dès la saisie, la discussion sur l'origine des fonds qui ont servi à acquérir l'immeuble.

Ce que la décision change pour la défense du propriétaire

La décision du 8 octobre 2026 donne au propriétaire d'un immeuble saisi un moyen précis, qu'il doit documenter. La défense consiste désormais à établir, pièces à l'appui, que le propriétaire n'est pas défaillant dans l'entretien du bien et qu'il est capable d'en supporter les frais de conservation : contrats d'assurance, factures de travaux, quittances de charges de copropriété et de taxe foncière, justificatifs de ressources ou de garanties. C'est dans la requête du procureur, puis dans l'ordonnance, qu'il faut chercher si ces éléments ont été examinés, et dans le délai de dix jours qu'il faut les produire au premier président.

La décision invite aussi à discuter le premier terme de la condition légale, le caractère disproportionné des frais de conservation par rapport à la valeur en l'état. Le texte ne fixe aucun seuil ; c'est une appréciation de fait, qui suppose une évaluation du bien et un état des frais. Une requête qui se borne à affirmer la disproportion sans la chiffrer ne permet pas au juge de la constater.

Ces questions s'inscrivent dans une défense plus large de la saisie, qui porte aussi sur sa proportionnalité et sur le lien entre le bien et l'infraction, développée dans notre article sur la restitution d'un bien saisi. Lorsque l'immeuble a été saisi dans une procédure de blanchiment, comme dans l'affaire jugée le 8 octobre 2026, la défense de la saisie se conduit avec celle du fond, que présente la page de l'avocat en blanchiment à Paris.

Les limites de la décision

Il faut mesurer loyalement ce que la décision ne donne pas. Le Conseil n'impose pas d'audience devant le premier président : il en fait une appréciation au cas par cas, ce qui laisse au juge une marge que la défense doit convaincre plutôt qu'exiger. La réserve ne protège que le propriétaire qui entretient son bien et peut en assumer les frais : celui qui laisse l'immeuble se dégrader, ou qui n'a plus les moyens d'en supporter la charge, ne peut s'en prévaloir. Enfin, la décision laisse intacte la faculté de retenir le prix pendant toute la procédure, de sorte que la vente, même contestée avec succès sur la forme, ne rend pas au propriétaire la libre disposition de sa valeur.

Il faut ajouter que l'article 706-152, comme l'ensemble du code de procédure pénale dans sa forme actuelle, porte la mention d'une abrogation à compter du 1er janvier 2029 par l'ordonnance n° 2025-1091 du 19 novembre 2025, qui refond ce code. Le régime commenté reste celui qui s'applique aujourd'hui.

Questions fréquentes

L'État peut-il vendre ma maison saisie avant mon procès ?

Oui, si les frais de conservation de l'immeuble sont disproportionnés par rapport à sa valeur et si le juge des libertés et de la détention ou le juge d'instruction autorise l'AGRASC à le vendre par ordonnance motivée. Depuis la décision n° 2026-1224 QPC du 8 octobre 2026, cette autorisation est exclue lorsque le propriétaire entretient le bien et peut en supporter les frais.

Quel est le délai pour contester la vente d'un immeuble saisi ?

L'ordonnance autorisant la vente se défère au premier président de la cour d'appel par simple requête déposée au greffe du tribunal, dans les dix jours qui suivent sa notification ou sa signification, en application des articles 706-152, 99 et 186 du code de procédure pénale. Ce délai est suspensif.

Le cabinet de Maître Ibrahim Shalabi, avocat au barreau de Paris, assiste les propriétaires et les personnes mises en cause dont les biens ont été saisis, de la requête en aliénation au recours devant le premier président. On peut contacter le cabinet par écrit ou joindre le secrétariat au 01 85 61 17 00, et consulter la page droit pénal pour l'ensemble des matières que le cabinet plaide.